AMSTERDAM - Het college van B&W heeft de ambitie om van 2018 tot en met 2024 in totaal 52.500 woningen bij te bouwen, waarbij de nadruk ligt op woningen die betaalbaar zijn voor mensen met een laag of gemiddeld inkomen. De afgelopen maanden is die ambitieuze doelstelling van gemiddeld 7.500 woningen per jaar - waarvan 2500 sociale corporatiewoningen en 1670 woningen in het middeldure huursegment - vertaald in concrete bouwplannen voor de komende jaren. De conclusie van dit Woningbouwplan 2018-2025: er zijn genoeg plannen en bouwgrond om deze aantallen woningen te bouwen en Amsterdam is bereid daar fors in te investeren. Bouwwethouder Laurens Ivens: “Wij zijn er klaar voor om deze historisch hoge nieuwbouwaantallen te realiseren, hopelijk zijn er ook voldoende bouwvakkers te vinden en gaat het Rijk ook meehelpen.”

Uit de in juli 2017 vastgestelde Amsterdamse Woonagenda blijkt dat Amsterdam de komende jaren tienduizenden extra woningen nodig heeft. Vooral het tekort aan betaalbare woningen (sociaal en middelduur) loopt snel op. De forse prijsstijgingen van woningen in Amsterdam maken dat een koopwoning voor veel Amsterdammers geen optie meer is. Door gericht woningen bij te bouwen voor lagere en gemiddelde inkomens, wil het college de komende jaren vraag en aanbod beter met elkaar in balans brengen.

Een groot deel van de geplande 52.500 woningen kan worden gerealiseerd binnen de bestaande plannen, zo blijkt uit het Woningbouwplan Amsterdam. Voor een ander deel zal ruimte worden gevonden in de nog vast te stellen woningbouwprogramma’s voor de ontwikkelbuurten. Er zijn dus geen nieuwe locaties nodig. Uit de doorrekening blijkt verder dat het Vereveningsfonds voldoende robuust blijft om ook in de toekomst nieuwe bouwplannen te ontwikkelen.

Met een hoge bouwproductie van 26.538 permanente woningen (en 4.130 tijdelijke woningen) van 2014 tot en met 2017 is de woningvoorraad in de stad gegroeid. Met de geplande forse bouwambitie legt het college de lat de komende 7 jaar nog hoger.

Overal in de stad
De 52.500 woningen zullen verspreid over de stad gebouwd gaan worden. In tal van kleine projecten, maar ook in al langer lopende grote projecten als IJburg, Zeeburgereiland, Noordelijke IJ-oevers (Overhoeks, NDSM, Buiksloterham), Houthavens en Zuidas. Daarnaast gaan er steeds meer andere projecten in uitvoering, zoals Overamstel (Bijlmerbajes, Weespertrekvaart), Amstel III (transformatie en verdichting) en Centrumgebied Noord. Ook in een aantal ontwikkelbuurten worden woningen toegevoegd. Daarbij wordt gekeken naar onder meer de Staalmanpleinbuurt (Nieuw West), Waterlandpleinbuurt (Noord) en de K-buurt (Zuidoost).

De totale harde planvoorraad 2018-2025 bedraagt 73.093 woningen. Er zullen echter altijd wat plannen toch uitvallen of vertraagd worden, daar houdt Amsterdam in haar plannen dus ook rekening mee. Er zijn concreet uitgewerkte plannen voor 24.198 sociale huurwoningen, 11.817 middeldure huurwoningen, 8.581 dure huurwoningen en 20.465 koopwoningen. Voor nog eens 8.032 woningen is nog geen programma vastgesteld.

Omdat er een tekort is aan betaalbare woningen en voor het dure segment al veel plannen klaarliggen, zet het college bij plannen die nog te beïnvloeden zijn vooral in op betaalbare woningen.

Forse, complexe ambities
De woningbouwambities van Amsterdam zijn fors, maar zijn ook inhoudelijk complex omdat Amsterdam veel eisen stelt aan welk type woningen er wordt gebouwd. Dat is noodzakelijk om er voor te zorgen dat ook op langere termijn alle inkomensgroepen in de stad terecht kunnen. Vanwege de enorme prijsstijgingen op de koopwoningmarkt en de forse huurstijgingen, daalt de voorraad betaalbare woningen in Amsterdam snel. Wethouder Ivens: “Inmiddels is het zo dat ongeveer driekwart van de Amsterdammers (alle huishoudens met een bruto inkomen tot 60.000 euro), niet via de vrije markt aan een woning kunnen komen. Zij zijn aangewezen op een woning in het sociale en het middeldure huursegment. Op dit moment valt in Amsterdam ongeveer 59% van de woningen in die twee categorieën.”

Omdat de bestaande betaalbare woningvoorraad zo onder druk staat en de gemeente daar maar zeer beperkt in kan interveniëren (dat kan alleen bij de corporatiewoningen door het maken van prestatieafspraken), worden bij de nieuwbouw veel eisen gesteld aan het aantal sociale en middeldure huurwoningen, zoals de termijn dat die woningen in het betaalbare segment moeten blijven.

Risico: Rijksbeleid, bouwkosten, bouwvakkers en mogelijk tegenvallende economische groei
De extreme situatie op de Amsterdamse woningmarkt vraagt niet alleen om handelend optreden van de gemeente. Om de bestaande woningvoorraad te beschermen en nieuwbouw mogelijk te maken, moet ook het kabinet maatregelen nemen. Concreet gaat het dan om het zo snel mogelijk invoeren van een ‘noodknop’ om snelle huurstijgingen te beperken, het vergroten van de investeringscapaciteit van corporaties door de crisismaatregel van de verhuurdersheffing af te schaffen, en het tijdig doen van investeringen in nieuwe infrastructuur voor nieuwe wijken.

Naast de forse hindernissen die het gevolg zijn van landelijke wetgeving, ziet het college meer grote risico’s voor de woningbouwproductie: stagnerende bouw door stijgende bouwkosten en een tekort aan bouwvakkers. Recent bleek uit onderzoeken van onder meer het UWV dat het personeelstekort nergens groter is dan in de bouw in Amsterdam. Tot op heden zorgen deze ontwikkelingen nog niet voor grote problemen. Het college verwacht de komende jaren niet dat projecten afketsen door personeelstekort of de stijgende kosten. Wel is een reëel risico dat projecten later beginnen en later worden opgeleverd. Een randvoorwaarde voor een hoge bouwproductie is gedurende zeven jaar gunstige economische ontwikkelingen.